Pillola a cura del Dottor Roberto Janiri

Con la risposta a interpello n. 145 del 4 luglio 2024 l’Agenzia delle Entrate si è espressa in merito all’applicazione dell’agevolazione “prima casa” nel caso di contratto a favore di terzi.
Tale agevolazione, disciplinata dalla nota II-bis art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro approvato con d.p.r. 26 aprile 1986, n. 131., prevede l’applicazione dell’aliquota del 2% per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione di categoria catastale diversa da A/1, A/8, A/9 e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse, al ricorrere delle seguenti condizioni:

-       che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza;
-       che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
-       che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo.
In particolare, l’Agenzia si sofferma sulla disposizione riguardante il contratto a favore di terzi, disciplinato dall’art. 1411 c.c., a norma del quale si considera valida la stipulazione a favore di un terzo qualora lo stipulante vi abbia interesse. Tuttavia il comma 2 del succitato articolo prevede la revocabilità o modificabilità della stipulazione finché il terzo non abbia dichiarato, anche in confronto del promittente, di volerne profittare.
Dunque l’Agenzia afferma che per beneficiare dell’agevolazione “prima casa” con contratto a favore di terzi, al momento della stipula dell’atto è necessario che il terzo dichiari quanto previsto dalla citata nota II-­bis e  contestualmente dichiari di ''voler profittare'' della stipulazione in proprio favore, in modo da rendere definitivo il proprio acquisto.